VEFA: sprzedaż w przyszłym stanie ukończenia, jak to działa?

VEFA, zwany również „planem zakupu”, to umowa nabycia niezabudowanej nieruchomości. Transakcja opiera się na zobowiązaniu promotora do dostarczenia nieruchomości po zakończeniu budowy.

Podsumowanie
  • Umowa rezerwacji
  • Umowa sprzedaży
  • Notariusz
  • Zapłata
  • Dostawa
  • Covid

Sprzedaż w stanie przyszłym ukończenia to rodzaj umowy, w ramach której nabywca nabywa nieruchomość przed zakończeniem jej budowy. Odsetki dla dewelopera polegające na sfinansowaniu tej budowy dzięki kwotom wpłaconym przez kupującego. VEFA może również dotyczyć pojedynczego domu jako budynku. Ze względu na ryzyko, jakie ponosi kupujący (niedokończenie po dokonaniu płatności, dostawa towaru niezgodnego z umową, wady konstrukcyjne itp.), Sprzedaż w przyszłym stanie realizacji podlega regulacjom. konkretny. Zagrożenia mogą zmienić specyfikacje. W takim przypadku promotor musi mieć podpisaną poprawkę. Zaraz po podpisaniu umowy VEFA,beneficjent nabywa prawa własności gruntu i budynku w miarę postępu prac: parking, ogród, przestrzeń życiowa, elewacja itp.

Z czego składa się umowa rezerwacyjna VEFA?

Przed ostatecznym podpisaniem VEFA zwykle następuje podpisanie umowy przedwstępnej: umowy rezerwacyjnej. Ten dokument nie jest obowiązkowy. Pozwala zarezerwować nieruchomość w przypadku udanej budowy i ustalić warunki sprzedaży.

Ustala szacunkową cenę, ale także ustala powierzchnię lokalu , jego lokalizację w projekcie nieruchomości, budynki gospodarcze, dołączone wyposażenie, standardy techniczne, które zostaną zastosowane itp. Musi określać datę, w której ostateczna sprzedaż musi zostać zakończona, datę dostawy towarów, a także wszelkie kary za zwłokę. Należy również wspomnieć o warunkach, na jakich promotor może zrezygnować z projektu. Możliwe jest skorzystanie z usług notariusza. Kupujący ma 10 dni na ponowne rozważenie swojego zobowiązania.

Zawarciu umowy rezerwacji może towarzyszyć wpłata kaucji przez kupującego . Wysokość kaucji uzależniona jest od szacowanej wartości nieruchomości. Wynosi ona maksymalnie 5% ceny zakupu, gdy ostateczna umowa ma zostać podpisana w ciągu roku i 2%, gdy sprzedaż musi zostać podpisana w ciągu 2 lat . Jeśli sprzedaż przekracza dwa lata, nie można wymagać kaucji.

Jak zawrzeć umowę sprzedaży w VEFA?

Po potwierdzeniu projektu nieruchomości, posiadacze umowy rezerwacyjnej otrzymują umowę sprzedaży listownie za potwierdzeniem odbioru na miesiąc przed podpisaniem u notariusza. Niniejsza umowa określa ostateczną cenę i warunki płatności. Opisuje budynek, który zostanie zbudowany i potwierdza zobowiązania podjęte w umowie rezerwacyjnej. Istnieją dwa rodzaje umów

  • Umowa sprzedaży w przyszłym stanie ukończenia: w tym przypadku kupujący staje się właścicielem gruntu w momencie podpisania umowy, a następnie mieszkania w stanie wybudowanym.
  • Terminowa umowa sprzedaży: kupujący staje się właścicielem po zakończeniu prac.

Wskazuje czas dostawy, całkowitą cenę sprzedaży i wyszczególnia różne obowiązkowe i opcjonalne gwarancje ( kompletność , zgodność, wada konstrukcyjna, dziesięcioletnia, dwuletnia ...). Do tego dochodzi kilka dokumentów, takich jak przepisy dotyczące współwłasności i ubezpieczenie szkód. Jeśli zmiany nastąpiły od czasu rezerwacji, należy je negocjować z każdym przyszłym nabywcą i odnotować w najnowszej wersji umowy sprzedaży. Wersja przesłana do podpisu nie może być modyfikowana. Okres odstąpienia od umowy wynosi dziesięć dni, jeśli umowa nie jest poprzedzona umową rezerwacyjną.

Czy musimy przejść przez notariusza z VEFA?

Jak w przypadku każdej sprzedaży nieruchomości, sprzedaż w przyszłym stanie ukończenia jest ustalana przez notariusza . To ten ostatni odpowiada za publikację aktu sprzedaży w aktach Urzędu Hipotecznego, od którego zależy nieruchomość. Zawarcie takiej umowy wiąże się zatem z opłatami notarialnymi. Ale tak jak w przypadku każdego zakupu w nowym, VEFA korzysta z obniżonych opłat notarialnych, których stawka wynosi od 2 do 3% (w porównaniu do 7% minimum w starym, po pierwszej odsprzedaży). Jednak od 2013 r. Ta obniżona stawka nie jest już stosowana do domów zakupionych poza planem i odsprzedanych po raz pierwszy w ciągu 5 lat od ich ukończenia.

Jakie są warunki płatności poza planem?

Płatności nie dokonuje się od razu. Kupujący musi rozłożyć się zgodnie z postępem prac, zgodnie z umową sprzedaży. Ustalono maksymalne kwoty:

  • 35% ceny całkowitej po wykonaniu fundamentów
  • 70%, gdy pomieszczenie zostało usunięte z wody
  • 95% po ukończeniu budowy.

Dostawa VEFA, jak leci?

Dostawa odpowiada dniu, w którym organizator przekazuje klucze do lokalu właścicielowi i od którego może ono być zamieszkane. Nie chodzi o odbiór prac. Dzieje się to między deweloperem a firmami budowlanymi. Nie powinno to przeszkodzić Państwu w przejęciu treści umowy sprzedaży i sprawdzeniu punkt po punkcie zobowiązań podjętych przez promotora: powierzchni mieszkalnej, części wspólnych, budynków gospodarczych ... Poproś o kopię aktu odbioru dzieła.

Będziesz zatem świadomy spornych punktów, które już wspomniano. Jeśli znajdziesz nowe, musisz dokonać rezerwacji. Następnie należy przeczesać obudowę, aby zidentyfikować wszelkie ukryte wady. Wszystko, co Ci nie odpowiada, powinno zostać odnotowane w raporcie dostawy. Jeśli zapomniałeś, masz 30 dni na powiadomienie o tym. W tym celu należy ich powiadomić listownie za potwierdzeniem odbioru. W zależności od charakteru stwierdzonych wad możesz zablokować wypłatę salda.

W umowach sprzedaży termin dostawy występuje w dwóch formach: okres w miesiącach (15 miesięcy, 18 miesięcy, 22 miesiące ...) lub data. Jeśli wybór jest dozwolony, wybierz datę, ponieważ będzie ona wyznaczać początek różnych gwarancji producenta. Tym samym w przypadku opóźnienia łatwiej będzie uzyskać zadośćuczynienie.

Co się zmienia wraz z kryzysem zdrowotnym Covid-19?

Rozporządzenie opublikowane w marcu zmieniło niektóre terminy. „Dwumiesięczny okres, jaki pozostał ratuszowi na odpowiedź na deklarację o zamiarze alienacji (DIA), wznawia się 24 maja 2020 r., Kiedy okres ten został zawieszony od 12 marca 2020 r.”, Wyjaśnia serwis. publiczny. „Na przykład w przypadku DIA złożonego przed 12 marca 2020 r., Ratusz ma 2 miesiące na udzielenie odpowiedzi od 24 maja 2020 r. Poprzez odjęcie liczby dni między złożeniem DIA a 12 marca 2020 r.”. Nie przedłużono natomiast dziesięciodniowego okresu karencji, gdyż w czasie kryzysu notariusze mogli wykonywać czynności zdalnie.